किफायती आवास में विशेषज्ञता रखने वाले एक संपत्ति डेवलपर ने केवल किराए के लिए घर बनाने वाली निर्माण कंपनियों को मिठास देने की प्रधान मंत्री एंथनी अल्बानीज़ की योजना की आलोचना की है।
ऑस्ट्रेलिया के बड़े शहरों में किराएदार अब 12 महीने पहले की तुलना में प्रति वर्ष लगभग 1,600 डॉलर अधिक भुगतान कर रहे हैं।
कोषाध्यक्ष जिम चाल्मर्स और आवास मंत्री क्लेयर ओ’नील ने सोमवार को अपने बिल्ड-टू-रेंट कार्यक्रम के लिए नए सामर्थ्य मानकों की घोषणा की, जिसके लिए पट्टों को बाजार मूल्य से 25 प्रतिशत कम होना आवश्यक होगा।
यह अकेले रहने वाले वयस्कों के लिए प्रति वर्ष $92,408 तक कमाने, जोड़ों के लिए $100,109 तक और माता-पिता के लिए $107,810 पर लागू होगा।
जोड़ी ने कहा, ‘ये मानक अधिक आस्ट्रेलियाई लोगों के लिए अधिक किफायती किराये के आवास का द्वार खोलेंगे।’
‘किराए के योग्य मानक मध्यम आय वाले फ्रंट लाइन कार्यकर्ताओं और अन्य कड़ी मेहनत करने वाले ऑस्ट्रेलियाई लोगों को योग्य बिल्ड-टू-रेंट विकास में सुरक्षित, दीर्घकालिक किराये के आवास खोजने में सहायता करेंगे।’
लेकिन हडसन होम्स के मुख्य कार्यकारी डैनी असैबगी ने कहा कि ऑस्ट्रेलिया में कम किराये की पैदावार ने डेवलपर्स के लिए इस विचार को लाभहीन बना दिया है, जो किसी परिसंपत्ति की कीमत की तुलना में वार्षिक किराये की आय माइनस परिचालन व्यय पर आधारित है।
उन्होंने डेली मेल ऑस्ट्रेलिया को बताया, ‘मैं वास्तव में यह देखने के लिए संघर्ष कर रहा हूं कि वह मॉडल ऑस्ट्रेलिया में एक डेवलपर के लिए सफलतापूर्वक कैसे काम करता है।’
किफायती आवास में विशेषज्ञता रखने वाले एक डेवलपर ने केवल किराए के लिए घर बनाने के लिए निर्माण कंपनियों को सब्सिडी देने की प्रधान मंत्री एंथनी अल्बानीज़ (चित्रित) योजना की आलोचना की है।
‘हर चीज़ की लागत बहुत अधिक है जिससे किराये की पैदावार बहुत कम हो जाती है।’
एक दशक पहले, श्री असैबगी ने अमेरिकी बाजार के लिए एक ऑस्ट्रेलियाई बिल्ड-टू-रेंट फंड की स्थापना की थी, जहां ‘मल्टी-फैमिली’ परियोजनाओं पर किराये की पैदावार 16 प्रतिशत से कहीं अधिक है क्योंकि रियल एस्टेट बहुत सस्ता है।
तुलनात्मक रूप से, ऑस्ट्रेलियाई किराये की आय उपज 4.5 प्रतिशत है, या 6 प्रतिशत परिवर्तनीय बंधक ब्याज दरों से काफी नीचे के स्तर पर है जिस पर डेवलपर्स पैसा उधार लेंगे।
‘आप पहले से ही पीछे हैं – यह सकारात्मक नकदी प्रवाह नहीं बना रहा है और इससे पहले कि आप अन्य सभी लागतों को ध्यान में रखें,’ श्री असैबगी ने कहा।
काउंसिल फीस और विकास योगदान लागत के अलावा, श्री असैबगी ने कहा कि डेवलपर्स को पर्याप्त नकदी प्रवाह के बिना बिल्ड-टू-रेंट परियोजनाओं पर नुकसान होने की संभावना होगी – जिसका अर्थ है कि नीति आवास आपूर्ति को सार्थक रूप से बढ़ावा देने की संभावना नहीं होगी।
उन्होंने कहा, ‘मुझे एक संपत्ति खरीदने और उसे किराए पर देने का विचार पसंद है लेकिन मुझे नहीं लगता कि यह मॉडल ऑस्ट्रेलिया में काम करता है।’
‘डेवलपर्स इसे ऑस्ट्रेलिया में करना चाहते हैं, वे पूरी तरह से पूंजी वृद्धि पर भरोसा कर रहे हैं क्योंकि वे नकदी प्रवाह पर भरोसा नहीं कर सकते हैं।’
खरीदारों के एजेंट किट्टी एंड माइल्स के निदेशक किट्टी पार्कर ने कहा कि बिल्ड-टू-रेंट नीति से सिडनी में और भी घटिया अपार्टमेंट देखने को मिलेंगे।
किराएदार अब 2023 की तुलना में लगभग $1,600 प्रति वर्ष अधिक भुगतान कर रहे हैं (चित्र सिडनी में बॉन्डी किराए की कतार है)
उन्होंने डेली मेल ऑस्ट्रेलिया को बताया, ‘सिडनी में नए निर्माण आश्चर्यजनक रूप से खराब गुणवत्ता के होने के कारण, यह कार्यक्रम पहले से ही लालची डेवलपर्स को अपनी जेब भरने में सक्षम बनाएगा।’
‘यह “आवास संकट को हल करने में मदद” की आड़ में किया जाएगा।’
संसद ने पिछले महीने निर्माण कंपनियों को कम से कम 50 अपार्टमेंट वाले परिसरों में आने वाले दशक के दौरान 80,000 नए बिल्ड-टू-रेंट आवास बनाने के लिए कर छूट देने के लिए कानून पारित किया था।
बिल्ड-टू-रेंट हाउसिंग प्रदाताओं को पांच साल की किरायेदारी की पेशकश करने की आवश्यकता होगी।
यह ऑस्ट्रेलिया के लिए अधिक सामाजिक और किफायती आवास बनाने की 32 बिलियन डॉलर की होम्स योजना का हिस्सा है क्योंकि लेबर का लक्ष्य पांच वर्षों में 1.2 मिलियन घर बनाना है।
मौजूदा घरों के लिए नकारात्मक गियरिंग निवेशक कर छूट को खत्म करने और 50 प्रतिशत पूंजीगत लाभ कर छूट को आधा करके 25 प्रतिशत करने की पिछली योजना को रद्द करने के बाद लेबर ने 2022 में जीत हासिल की।
हाउसिंग एडवोकेसी ग्रुप एवरीबडीज़ होम की गणना के अनुसार 2024 में घर का किराया 1,593.28 डॉलर बढ़ गया है क्योंकि साप्ताहिक घर पट्टे की लागत 30.64 डॉलर बढ़ गई है।
लेकिन ऑस्ट्रेलिया के सबसे तंग किराये के बाजार पर्थ में, वार्षिक लागत $2,985.84 या $57.42 प्रति सप्ताह बढ़ गई थी, एसक्यूएम रिसर्च डेटा केवल 0.6 प्रतिशत की रिक्ति दर दिखा रहा था।
हडसन होम्स के मुख्य कार्यकारी डैनी असैबगी (चित्रित) ने कहा कि ऑस्ट्रेलिया में कम किराये की पैदावार ने डेवलपर्स के लिए बिल्ड-टू-रेंट को अलाभकारी बना दिया है।
प्रवक्ता माई अज़ीज़, जो एंग्लिकेयर ऑस्ट्रेलिया में उप निदेशक भी हैं, ने संकट के लिए किफायती सामाजिक आवास की कमी को जिम्मेदार ठहराया।
उन्होंने कहा, ‘इस क्रिसमस पर बहुत से परिवारों को अपना किराया चुकाने और मेज पर खाना या पेड़ के नीचे उपहार रखने के बीच चयन करने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।’
‘अधिक लोगों को गंभीर आवास तनाव और बेघर होने की ओर धकेला जा रहा है, और केवल किराया कमाने के लिए गर्मी के दिनों में ठंडक जैसी बुनियादी सुविधाओं का त्याग किया जा रहा है।’
श्री असैबगी ने तर्क दिया कि डेवलपर लागत कम करने से किफायती आवास की आपूर्ति को बढ़ावा मिलेगा।
‘उस मार्जिन को ग्राहक तक पहुंचाया जाना चाहिए – यदि वे अधिक किफायती आवास जारी करना चाहते हैं, तो उन्हें कम लालफीताशाही के साथ अधिक कुशल योजना अनुमोदन की आवश्यकता है और उन्हें डेवलपर्स द्वारा भुगतान किए जाने वाले करों को कम करने की आवश्यकता है,’ उन्होंने कहा।
